부동산 용어 정리

1. 부동산 대출 기준 관련

DTI (Debt to Income): 대출자의 연소득 대비 대출 상환액(이자+원금) 소득이 충분하지 않으면 대출이 여려워질 수 있음을 의미.  ex) DTI 50% -> 연봉 1억은 5천까지 대출

LTV (Loan to Value ratio): 주택담보대출비율. 주택담보가치 대비 대출이 가능한 비율을 뜻함. KB 부동산 시세 등을 기준으로 산정. 부동산 값 하락시 금융기관도 위험해질 수 있음. ex) 40% 일 경우 매물 시세 대비 40%까지 대출 가능 

DSR: 총체적 상환능력 비율. 연소득에서 모든 부채의 원리금 상환액 비율을 계산. 여기서 부채는 신용대출, 카드론, 주담대, 자동차할부, 학자금 대출, 전세보증금담보 대출 등을 포함. 개인별 정해진 수준은 없으나 금융회사에서 대출 심사시 고려하기도 함. 

 

2. 세금 관련

거래세: 매수자, 매도자 모두에게 부과

양도세: 시세차익에 부과, 다주택 보유자에게는 고율로 부과

보유세: 제산세 / 종합부동산세 (종부세의 경우 부부 공동명의로 등기하면 종부세 낼 필요 없어짐 1주택 경우--> 확인요망)

 

3. 집값 적정성 지표

PIR (Price to Income Ratio) 국민소득대비 짒값

전세가 대비 매매가 비율지표

가계 대출의 여력을 통해 판단 (소득에 비해 대출이 max 인 경우 추가 대출 여력 부족으로 하락 가능성)

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4. 부동산의 특성

수요-공급 곡선의 원리가 쉽게 확인이 안되고 가격 균형 찾는데 시간이 걸린다.

소비재이면서 투자재인 복합적 성격을 가짐

가격이 오르면 수요가 증가하는 경향이 있다. 계속 오를거라 기대하기 때문이다. (연소득의 10배 이상 오르기는 힘듦)

 

5. 재건축 초과이익 환수제 (2006년~)

1인당 평균이익이 3,000만원 넘을 경우 초과 이익금의 10%~50%까지 세금으로 내야함.

시세차익과 관계 없이 준공당시에 조합에 등재된 조합원이 환수금을 내야함. 따라서 환수금 피하기 위한 폭탄돌리기식 거래도 있음

환수금이 조합에 부과된다. 완공 후 4개월 내 부과... 준공시점에 보유, 조합원 등재 -> 세금 내야함. 시세차익 많이 봐도 준공 이전에 매도한다면 세금을 내지 않음.

 

6. 기타 용어 정리

분양가 상한제: 분양 원가를 공개하는 것과 같다. 초과수요가 발생하고 청약경쟁이 심해져 암시장 형성의 위험성 있음. 분양가 전매제도 등을 통해 암시장에서 더 높게 거래 가능.

전매 금지 제도 : 구입한 주택을 아무때나 팔 수 없게 함. 세세차익 클 수록 기간이 길다. 실 거래후 등기는 나중에 옮기는 편법도 성행함. 

20호 이상의 주택을 지어서 팔 경우: 분양 공고를 내서 청약 통장 가입자에게만 팔 수 있음. 

국민연금 2043년 이후 급감(고갈) 할 것으로 예상 -> 자산 매도 시작 -> 시장 자산 가격 하락 위험성 있음

2023.04.10 - [경제 금융 공부] - 나스닥(NASDAQ)과 나스닥 추종 ETF 알아보기

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